万科业绩说明会三大问题成焦点

每经记者 王砚丹

    昨日下午3时，万科在全景网投资者关系互动平台举办的2008年度报告网上说明会，受到了投资者的高度关注。短短两小时内，投资者们共计提出了将近300个问题。

焦点一：

对今年房地产市场的判断

    在说明会上，有不少网友询问公司对于房地产行业现状的看法。对此，公司新任董秘谭华杰的回答相比年报中的表述似乎略显乐观一些。

    “房地产与宏观经济紧密相关，而全球经济环境存在很大的不确定性，超出企业的预测可能，我们会坚持‘应变重于预测’的基本思路。当然，经过一年的调整，如果宏观环境不发生新的重大变化，市场应该趋于稳定。而珠三角等调整启动较早、调整较为深入的地区，成交量将率先恢复。”

    此后，谭华杰进一步补充道：“珠三角市场率先进入理性回归，房价相对2007年高位已经充分调整，而房贷利率变化，进一步增强了购买力。如果宏观环境不出现新的重大不利因素，可以说珠三角的房屋价格总体已经进入合理区间。”

焦点二：

如何控制费用

    由于在2008年年报中，万科提到在成本和费用控制上暴露出诸多不足，并将成本控制作为2009年工作重点之一，因此这一问题也受到了投资者们的诸多关注。

    公司副总裁王文金向投资者们表示，“公司计划在2009年将管理费用、销售费用占营业收入的比例较2008年降低20%。采取的措施包括提升工作效率、简化管理动作等。在融资管理上，将通过提高资金使用效率、选择融资方式等，降低融资费用。”

    另外，由于在2008年年报中，万科对存货计提了高达12.3亿元的存货跌价准备，投资者们对公司目前在建和已建的项目状况也非常关注。一位网名“宁波人”的投资者就询问：“公司的已完工存货有78亿元之多，虽然占存货的比例不高，但绝对数量还是不小，占净资产和负债比例还是偏高，公司如何处理？”

    而王文金则认为，“这部分存货中80%是完工不超过1年的，相对过去万科40亿元的平均月度销量，78亿元已完工存货总量在可接受范围内。”

焦点三：

融资与分红

    为了应对行业寒冬，虽然手握高达200亿元现金，在年报中，万科仍然提出了“要进一步拓展融资渠道，并在条件许可的情况下考虑进行一次股权融资。”不过在路演中，万科再次强调了再融资会“充分考虑资本市场和投资者的承受力。只有在获得广大股东认同的前提下，股权融资才能提上议事日程，并且避免融资本身可能对证券市场造成重大不利影响。”

    由于去年万科净利润达到40亿元，却仅仅提出了每10股派现0.5元的分红方案（合计派现5.50亿元），因此也有不少投资者对此提出了疑问。

    对此，谭华杰只是非常委婉的回答：“公司的分红派息方案是在充分考虑投资者意愿、市场状况以及公司自身发展情况下做出的。在分红比例的问题上，投资者存在不同的看法。作为效力于股东的职业经理，我们只能尽力在其中取得一个平衡。”