房产项目首次打包寻售上海开发商“割肉求存”

11月15日，上海联合产权交易所产权交易部首次举行了“房地产专场项目推荐会”，相比过去两年的上海市场，此次包含了六大“热门”项目还需要以“专场”的形式进行推荐，房地产项目挂牌遇冷的现状由此可见一斑。

“最近一个位于浦东的写字楼项目，开盘后只卖了少部分就陷于销售困境，又逢银行贷款到期，资金的匮乏让开发商心急如焚。”上海五合智库投资顾问有限公司总经理邹毅说，“发展商甚至想把项目以六折价格整体抵押出去。”

数据显示，上海地产商进行土地使用权抵押的数量，从2005年月均不足10幅，已猛增至目前的30多幅。而记者查阅上海联合产权交易所近期公告所见，仅10月下旬至今，在该所挂牌的房地产公司出让股权及项目就已达7个之多。

欲转让项目境遇迥异

在这次“房地产专场项目推荐会”中，推出的六大房地产项目中，有四个项目为上海本地项目。

“专场项目推荐的都是要到期的热门项目，急需项目信息能够完整及时地传递给投资方。”上海产权集团公司投资管理部副经理程万象说专场项目推荐会初衷在于有效地进行“撮合”，但从其话语中，也可看出目前仍有不少房地产项目挂牌遇冷的现状。

知情人士透露，对上海嘉华中心感兴趣的开发商起初不在少数，但因为只是出让30%的股权，这还是使得一些开发商望而却步。而上海新亚之光大酒店原总投资为5000万人民币，但此次100%股权转让的同时，受让方还需代标的公司支付总负债3276万元，高负债也使其在挂牌月余后尚无明确意向。

不过，上海市区内核心土地资源的稀缺，让其中这类位于市中心欲出让的项目地块颇受追捧。记者从产权交易所相关人士处获悉，凯德置地、麦格理旗下的第一中国房地产、天津泰达、21世纪不动产等都对类似的项目地块有所心动。

尽管动因各异，但“外行”开发商在调控后意欲退出的迹象愈发明显。上文提到的“上海电气集团资产经营有限公司”就是例子。其在去年一年中凭借所持有的“嘉华中心”项目30%股权获得高达1.2亿元的回报，此次转让股份看上去有些难于理解。但有业内人士猜测，可能是身为国资受到社保案风波的影响，也或将与其退出地产进行“非主业”的剥离有很大关系。

而上海海洋石油局也是如此。在此次转让上海玉屏宾馆股权同时，还同时出售位于上海市长宁区遵义路448号的房地产所有权，这两个独立的项目作为一个整体挂牌转让。这等同于宣告上海海洋石油局不再涉足地产业务。

比照中小型及“外行”发展商的“割肉求存”，大型开发商却刚好趁低吸纳心仪的优质地块。除上文提到的意欲摘牌上海联交所项目的第一中国、天津泰达外，上海本土老牌发展商中环集团等也均在伺机扩张。

上海锦海房地产发展有限公司所持有的“锦宝大厦”，原本股东之一上海中环投资集团的股份仅有30％，但近日其已增持到55％。知情人士透露：“由于锦海的资金缺乏，锦宝大厦停工已近两年，中环很可能于近期全面收购这一项目。”

“民间方子”失效

“想靠在售项目的回笼资金来缴纳出让金，根本就是杯水车薪”，一家同时拥有多个项目在售的开发商坦言，“即使是放缓拿地和开发节奏也无济于事，除了变卖项目这一不得已而为之的手段外，显然难以为继。”

目前的市场环境在业内人士已经公认的看法是，融资瓶颈行业分化将加剧。

邹毅认为，对贷款投放规模较大、融资要求较高的房地产业来说，商业银行的贷款总量紧缩，必然压缩房地产行业贷款，“一些开发商的资金链条将更为紧绷”。

“一些开发商无奈之中，只能寻求江浙一带的民营资金和一些地下钱庄的‘援助’，虽然高达10%～20%年利率，但能解燃眉之急就很不错。”邹毅说。事实上，尽管有机会获得很高的资金回报，这些“私募”的地下钱庄对公司的资质、经营能力、还款能力等方面的要求也相当苛刻。

一位从事温州民间借贷的中介人士表示，今非昔比，对于房地产行业他们的判断多半是局势尚不明朗，存在投资风险，除非能确保高额回报，否则也无意为地产商提供融资。

在11月9日举行的第3届“中国数字地产节暨中国房地产企业上市融资大会”上，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌也指出，“随着房地产行业适者生存的一个竞合年代全面到来，加大股权融资和增加直接融资渠道才是行业发展的必然方向”。