商业地产投资升温

随着国家严厉遏制高房价的宏观调控政策的实施，住宅投资瞬间遭受重创，市场观望情绪加重。由于商业地产此次没有受到直接冲击，“住宅黄了，商业红了”成为市场新的流行语。 
在投资者开始对商业地产追捧时，很多开发商也把写字楼、商铺的销售提到了住宅前面，那么作为一名消费者应该如何选择和把控商业地产呢？笔者结合成都市场现状，略作分析，以期为消费者提供参考。  

投资分析  

根据风之铃机构对市场的监测，目前投资写字楼大约在10年到12年就能收回成本。以某均价为7500元/平方米的写字楼计算，租金大约为70元/平方米（租金还有一年的上涨空间），一年收益为840元/平方米，这样算下来，10年左右就能收回成本。随着城市轨道交通、商业等的发展，写字楼的升值速度也将加快。但是投资写字楼存在投资金额巨大的问题，而且地下车位、交通变化、硬件配置、城市规划等都将影响写字楼的生命和价值，写字楼还面临升级换代的压力。未来5年，成都写字楼市场将迎来一轮急速放量期，届时，写字楼的竞争将变得异常激烈。  

目前，成都市面上在售的商铺存在数量少且总价高的问题。市场上商铺的供应量很少，供需关系紧张。一旦有商铺推出，根本不需要对外宣传便被一抢而空。中大·君悦金沙商铺推出后迅速售出；华宇 (论坛 新闻)·阳光四季底商开卖，90余套底商一次售出；龙湖·三千里社区商铺刚刚开售一个月，售价就达到了5万~10万元/平方米，数十个商铺也开盘即售出。对于普通购买者来说，口岸好投资回报率高的优质商铺总价高，需要占用大量资金，并且抢到的难度也很大。所以在投资商铺时，消费者要看项目的整体打造，对商铺后期的运营、收益和项目进行分析，同时还要看位置，因为商业都存在一个养商期，位置上具有优越性的商铺养商期就短，租金上涨也较快，商铺的升值空间才会大。  

风险规避  

过去，最有价值的商业地产项目可能就是地段最好，价格最贵，但现如今，这一‘金科玉律’需要变更一下，因为在现代商业中商业地产的价值除地段因素之外，更受经营性质的主宰。因此，投资者在规避投资风险时要着重考虑以下几个方面的因素。  

首先，先天不足的商铺不要选。 先天条件主要包括交通规划，城市消费水平和周边商业氛围。这些都是在短期内不可改变的因素。其次，对开发商实力和品牌有质疑的不要选。因为商业地产对资金要求高，对专业整合能力要求强。投资之前，一定要考虑开发者实力与品牌的综合能力，最主要是考虑其有没有过往同类产品的成功项目。然后，经营管理跟不上的不要选。商业地产后续经营是最关键的环节，在不成熟的营销链中，开发商与投资者之间只是简单的售卖关系，只要销售成交，开发商就万事大吉了。缺乏统一管理，统一经营，统一政策，对市场放任自流，必然造成经营困难。还有，定位模糊不清的不要选。每个商圈都有其合适的商业定位，定位就像鱼和水一样的关系，如果脱离了当地消费力与商圈特点，项目是很难做起来的。最后，投资回报低与风险高的不要选。购买商业地产的最终目的是通过租赁实现利润收益不断增值，判断回报的最有效方式，是看租金收入是否能尽快回收前期投入。