整体拍卖无人接盘时代广场分拆叫价遭遇冷场

与天河城、正佳广场、香港太古汇同列广州天河商圈四大购物中心之一的时代广场如今却时运不济。在连续两次整体拍卖流拍后，第三次降价再拍，依然乏人问津。鉴于时代广场三次整体拍卖流拍，日前，该物业一至十二楼层部分房产化整为零继续叫卖，但最终分拆的22个标的只拍出4个,仍有18个标的流拍。

整体拍卖无人接盘

与众多大型商业地产项目不同的是，广州时代广场是地道的国字号出身。它由广东四大国有资产管理公司广东省广业资产经营有限公司属下广业工业建设集团的房地产公司投资建造，建筑面积共12万平方米，于1999年竣工，位于广州市最具代表性的高端消费场所天河北路。周边有广州地标建筑中信广场、大都会广场、广州国际贸易中心等多个商务办公楼。目前以广州友谊等为主力店。

“时代广场处于广州CBD区，但位置略偏离于商圈核心地带。其周边以写字楼为主，相关商业配套、商业氛围没有天河路浓厚。另外，该处交通不是很方便，目标消费层只能以自驾车到达。”与时代广场关系密切的人士透露，为此该广场人流一直不旺，而租户的流动性也相对较大。

事实上，2006年4月29日，受广州市中级人民法院委托，4家拍卖行已对时代广场1至12层的商铺和写字楼进行联合拍卖。据知情人士透露，时代广场经营未达到预期，而时代广场的开发商广州市金顺房地产开发公司等与广州市新凤农村信用合作社存在信贷纠纷，因此被法院作强制拍卖处理。根据掌握的资料显示，这次拍卖标的包括时代广场1~12层中的85间商铺和63间办公物业，建筑面积共46640.6289平方米，当时起拍价为6.2672亿元。

但是由于此次起拍价相对较高，物业规模较大，第一次拍卖无人交纳保证金，时代广场最终流拍。今年5月，时代广场起拍价降低1.2亿元至5.0138亿元，但仍无买家登记问津，致使第二次拍卖会同样流拍。拍卖行有关人士认为，二次流拍可能因为标的整体捆绑拍卖，对于大买家而言，难以将商铺和写字楼一并拿下，同时不利于统一规划和管理。

小投资者借分拆入市

9月8日，时代广场第三次拍卖，整体起拍价将从最初的6.2672亿元降至4.5亿元。结果由于无人交纳保证金，再次流拍。随后，联合拍卖的四家拍卖行将整体物业分拆为22个小标的进行拍卖。

“第三次整体拍卖的均价初步折算为9600多元/平方米，其中写字楼最低起拍价4030元/平方米。这一价格就天河北商圈而言，相对便宜，但对于整体入市的投资者而言，并不是小数。”参与拍卖的一家拍卖行负责人向《第一财经日报》表示，地产商主要看中的可能是时代广场的写字楼部分，但对于商场部分，大多数地产商缺少后期经营经验，整体拿下有一定难度。何况，该物业年代已久，许多硬件条件以及商铺划分与现在有很大差距，修改起来再投入成本较大。拍卖前他们就预计，捆绑商场、写字楼一起出售，能接下该盘的投资者不多。

据了解，当天分拆的22个小标的最终拍出4个。记者调查发现，这4个标的中，唯一属于商场商铺的是7号标的，面积947.2891平方米，起拍价成交，共753.4万元，平均7953.22元/平方米。而余下三个标的则为单价较小、位置较好的写字楼物业，拍卖价在6962.34 元/平方米~8309.14元/平方米,拍卖阶段竞争激烈。但总体而言，成交的4个标的是所有22个标的中总成交价最小的物业。

“我们购买物业主要是用于投资，但现在分拆的标的投入相对而言仍然较大，这可能阻止了投资者的入市热情。而商场物业，分拆拍卖不利于今后的统一经营、管理，我们对后期经营没有把握。”不过，拍下18号标的的罗先生向记者透露，今次成交价格低于周边物业的市场行情，投资收益应该不错。(田爱丽)

来源: 第一财经日报